L'immobilier, au coeur des enjeux ESG
22 heures sur 24 !
L’immobilier a pour objet d’abriter nos activités depuis la sédentarisation de l’espèce humaine. L’immeuble aujourd’hui, c’est en moyenne 22 heures d’utilisation quotidienne ! (contre « seulement » 4h48 pour un smartphone, source : data.io). 22 heures sur 24 pour vivre en famille, travailler, consommer, se cultiver ou se divertir.
En contrepartie, c’est aussi le lieu de production d’externalités négatives (40% de notre consommation énergétique avec les émissions de GES corrélatives, l’utilisation de l’eau potable, la production de déchets, la dégradation de la qualité de l'air ou encore l’atteinte à la biodiversité).
L’immobilier est l’un des secteurs incontournables dans la transition vers l’économie durable.
La gestion immobilière,
le « pouvoir de faire » de l'ESG
Dans ce contexte, le gestionnaire d’un parc immobilier se trouve dans une situation duale. Il a d’une part les moyens d’exercer une action sensible pour optimiser l’impact des immeubles qu’il possède. En contrepartie, on attend de lui qu’il démontre son niveau d’engagement extra-financier et expose précisément les résultats obtenus.
Au cas particulier de la gestion d’actifs réels, le « pouvoir et la responsabilité de bien faire » forment un couple prometteur.
Actifs financiers, actifs réels
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L’ESG immobilier, de quoi parle-t-on ?
L’ESG ou le tsunami extra-financier
Le développement de la dimension extra-financière dans la gestion d’actifs est aussi récent que spectaculaire. A l’échelle mondiale, ce sont quelque 1.600 mds USD qui sont gérés avec un filtre ESG (source : BCG).
Au plan européen, l’impulsion a été donnée par le Green Deal de 2019 et sa traduction juridique (dont la taxinomie ou taxonomy, le règlement SFDR et la directive CSRD) dont on ne fait que commencer à mesurer les effets pratiques. En France, la majorité des actifs immobiliers gérés par des FIA bénéficie déjà du label ISR.
C’est un tsunami ESG auquel doivent faire face les gestionnaires d’actifs, quel que soit leur niveau de maturité ou de motivation extra-financière.
Pour une définition consensuelle de l’ESG immobilier
En ce qui concerne plus précisément la gestion d’actifs réels, REAL ESGATE propose une approche de l’ESG à travers un tableau à 2x2 entrées.
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« La contrainte x Fund management » est l’application du Green Deal européen de 2019 à la gestion régulée des FIA immobiliers. Trois textes fondateurs, non encore finalisés, constituent déjà un socle de nouvelles dispositions applicables: la taxinomie européenne, le règlement SFDR et la directive CSRD. L’observation des règles issues de ces textes peut être qualifiée de « compliance ESG ».
« La contrainte x Asset management » est liée à l’ambition nationale de porter la France à l’avant-garde de l’ambition environnementale portée par l’Union européenne. Ces nouvelles règles légales et réglementaires visent la performance des immeubles, soit la diminution de leur consommation énergétique et de leurs émissions de GES : RE 2020, DEET, article 29 LEC, BACS, LOM ...
« L’opportunité x Fund management » consiste à doter le FIA immobilier d’une garantie d’engagement extra-financier grâce à l’obtention d’un label : ISR, Greenfin, LuxFLAG, Finansol ou Esus, en attendant l’éco-label européen.
« L’opportunité x Asset management » se définit comme une initiative consistant à inscrire un immeuble dans une démarche qualitative reconnue telle qu’une certification (HQE, BREEAM, LEED, BBCA …) ou un engagement de décarbonation (CRREM, BBCA, CDP …).
Un écosystème déjà complexe
Une autre manière d’appréhender l’ESG immobilier est la présentation de l’écosystème des FIA immobiliers inscrits dans leur dimension extra-financière.
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